Чем новое строительство отличается от реконструкции

Отличие реставрации от реконструкции

Реставрационные работы могут охватывать все здание или же его отдельную часть. Например, иногда восстанавливается лишь фасад, в иных случаях – фундаментное основание, несущие конструкции строения. Обновление последних – работа чрезвычайно трудоемкая, недешевая. Зачастую она требует всестороннего подхода, причем высококачественный результат достигается за счет слаженного взаимодействия разнопрофильных профессионалов.

Реконструкция – более обширное мероприятие. На ее стоимость влияет целый комплекс обстоятельств: объем будущих работ, габариты здания, а также его техническое состояние. После завершения такого процесса сооружение меняется радикально, включительно по основному функциональному назначению. Последнее считается первостепенным отличием между реконструкционными и реставрационными мероприятиями.

После завершения реставрации может изменяться не только внешний облик здания, но и его основное функциональное назначениеИсточник cdn.tvc.ru

Особенности реконструкции нежилых помещений

В рамах реконструкции любого помещения возможны:

•  замена несущих стен и конструкций,
•  увеличение этажности,
•  изменение конфигурации помещения вплоть до перепланировки,
•  замена уличных и внешних конструкций и ограждений,
•  перекладка не несущих стен,
•  строительство смежных помещений.

Однако при работе в нежилых помещениях нужно учитывать некоторые особенности:

1.  Большая часть коммерческой недвижимости расположена на первых этажах многоквартирных домов. Реконструкция и перепланировка таких помещений могут доставить жильца существенные неудобства. Поэтому их интересны необходимо учитывать при решении вопросов изменения функционала помещения или затрагивающих общедомовое имущество.
2.  Учитывая масштабы работ, приходится проводить строительные экспертизы. По их результатам определяется степень безопасности запланированных мероприятий и то насколько они отвечают интересам жильцов.
3.  Практически о всех регионах страны приняты нормативные акты, регулирующие время проведения шумных работ и пределы допустимого шума в любое время. При нарушении этих норм жильцы вправе обратиться с жалобами в контролирующие органы.

Реконструкция должна согласовываться в проектном порядке. Это может занять массу времени. Иногда от начала разработки проекта до получения разрешения проходит от нескольких месяцев до года. По этой причине собственники стараются избегать этого пути и обозначают работы как капитальный ремонт, а согласуют как реконструкцию здания в госстсрое лишь в крайнем случае.

Реконструкция перегородок

Процесс осуществления реконструкции перегородок в доме может быть направлен на: полное обновление старых перегородок, перемещение перегородок в результате осуществления перепланировки помещения, дополнительное усиление перегородок, замена дополнительных частей перегородок.

При выполнении работ по их демонтажу, новые перегородки делают из материалов гипсобетонна, гипсоволокна, гипсолита, легкобетонного кирпича. Если в качестве материала для осуществления кладки новой перегородки был выбран кирпич, то она выполняется по толщине не превышающую четверти толщины кирпича, высота ее и длина доходят до 3 метров.

Если высота и длина необходима больше 3 метров, то следует увеличить толщину кладки до половины толщины кирпича. Для придания устойчивости перегородке, ее можно дополнительно усилить армированными прутами. Которые имеют сечение 6 мм. Чтобы перегородка была достаточно прочной и устойчивой, ее швы тщательно необходимо заполнить раствором бетона.

Вопросы и ответы

Чаще всего у владельцев недвижимости возникаю вопросы, каким образом оформить право собственности на уже сделанную пристройку.

А также, какие работы разрешается проводить, что делать запрещено и как согласовать перепланировку через суд.

Если сделана пристройка к жилому дому

Пристройка расценивается как реконструкция всего здания, даже если его внешний вид никак не изменился.

Пристрой к дому, согласно законодательству, не может быть самостоятельным объектом недвижимости. Новым объектом собственности служит дом вместе со сделанной к нему пристройкой и будет поделен на правах долевой собственности между всеми владельцами (если их несколько).

Что разрешено делать

Разрешение администрации потребуется только на возведение жилого дома.

Без разрешения можно построить нежилые объекты недвижимости (сарай, баня, гараж).

Фасад многоквартирного дома является общим имуществом.

Поэтому реконструкция общего имущества в многоквартирном доме должна выполняться на основании решения, принятого на общем собрании собственников.

Разрешается:

1. демонтировать подоконную часть с последующим обустройством дверей, без выноса радиаторов общедомовой системы отопления на балкон;
2. сделать в квартире сауну с дополнительной вентиляцией, гидро— и пароизоляцией. При этом объем парильной не должен быть больше 24 кубических метров. Сауна монтируется в виде цельной кабинки и обязательно должна иметь сертификат качества производителя;
3. на последнем этаже можно сделать камин (дымоход и топка должны быть выпущены на заводе);
4. если в квартире имеется один санузел, то выход во второй можно сделать из спальни.

Не надо согласовывать демонтаж встроенной мебели, косметический ремонт в комнатах и замену инженерного оборудования аналогичным по техническому устройству.

Что запрещено

Существуют работы, проводить которые категорически запрещено на законодательном уровне:

• располагать жилые помещения под санузлом или кухней соседей сверху;
• делать санузел и кухню над жилыми комнатами соседей снизу;
• замуровывать трубы отопления, канализации и водоснабжения в стенах;
• обустраивать теплые полы за счет общедомовой системы отопления и водоснабжения, а также на балконах или лоджиях;
• прокладывать шланги и трубы кондиционера снаружи и устраивать с этой целью каналы в железобетонных стенах;
• ставить краны на стояки отопительной системы, а также водоснабжения;
• подсоединять тамбуры, предназначенные для общего использования к площади своего жилища;
• выносить батареи общедомовой системы отопления на лоджию (балкон);
• объединять комнату с балконом (лоджией) без последующего монтажа дверей;
• изменять внешний вид рам на окнах (например, их цвет);
• обустраивать кухню без окна;
• объединять кухню, в которой стоит газовая плита с жилой комнатой либо коридором;
• делать вход из кухни или жилого помещения в туалет;
• делать жилые помещения без окон;
• площадь жилой комнаты должна быть больше 9 м2;
• ширина жилого помещения не может быть меньше 2,25 м;
• санузел не должен быть проходным;
• обустраивать санузел или кухню на балконе (лоджии) или в тамбуре;
• делать балкон (лоджию) на подъездном козырьке;
• входная дверь, если она открывается наружу, не должна служить препятствием для соседей при выходе из их квартиры.

Как согласовать через суд

Чтобы сделать законной перепланировку через суд, необходимо вместе с исковым заявлением предоставить документы:

• свидетельство права собственности на недвижимость (копия и оригинал);
• старый и новый техпаспорта (заказываются в БТИ);
• планы квартир, расположенных этажом выше и ниже (можно взять в БТИ);
• доверенность, заверенная у нотариуса на ведение дела на имя адвоката (если собственников несколько, то и доверенности должны быть от каждого из них).

Чтобы подтвердить безопасность выполненных работ и их соответствие существующим нормам и правилам, необходима судебная строительно-техническая экспертиза.

Для ее проведения нужно подать в суд письменное ходатайство с перечислением вопросов для эксперта.

Зная, какие отличия имеют перепланировка и реконструкция, собственник может определить, какую из этих правовых форм выбрать, если возникнет желание изменить потребительские свойства жилища.

Это позволит избежать неприятных сюрпризов в виде административной ответственности и финансовых потерь (штрафы, предписание вернуть жилище в исходное состояние за свой счет).

Возможные последствия

При проведении работ и неуведомлении об этом в будущем можно столкнуться с лишними хлопотами и штрафами.
Государство заинтересовано в вовлечении участков земли в налоговый оборот, поэтому в регионах практикуются проверки с воздуха, для этого используются дроны или аэрофотосъемка. Далее полученные данные сопоставляются с информацией из баз Росреестра, и таким образом неузаконенные объекты выявляются.
Если пристройка не была легализована и при этом границы участка окажутся нарушенными, то собственника могут обязать устранить причину, может дойти даже до полного сноса пристройки. Также возможны сложности с продажей дома, который не был узаконен. Не стоит забывать и про чрезмерно «бдительных» соседей, для которых ваша пристройка, мешающая выращиванию овощей на их грядках, может послужить поводом для обращения в налоговую или сразу в суд с иском о сносе.
Если говорить о надстройке второго этажа, то причиной для иска о сносе часто служит нарушение норм инсоляции. Еще одно распространенное явление — «натравливание» газовой службы соседями из-за подведения газопровода/врезки, а также жалобы в пожарную службу с просьбой проверить соблюдение правил проведения проводки.

МКАД

Московская кольцевая автомобильная дорога является крупнейшей в России развязкой. Эта федеральная трасса имеет огромнейшее значение для экономики страны, поэтому ее необходимо постоянно поддерживать в достойном состоянии.

Вплоть до 2020 года будет производиться масштабная реконструкция МКАДа. Что это значит? Будут ремонтироваться дороги, подъезды, шоссе, прилегающие и входящие в состав магистрали.

За годы активной эксплуатации дорожное полотно на трассе износилось, местами появляются нарушения целостности, а это, в свою очередь, очень опасно для жизни, здоровья и дорожно-транспортной ситуации. А МКАД – это трасса федерального назначения, которая является четырехполосной, и на ней можно развивать высокую скорость, в отличие от других трасс и дорог.

Реконструкция МКАДа имеет свой проект, согласно которому выполняются все работы.

В настоящее время заканчивается масштабная реконструкция развязок МКАДа на пересечении с Бесединским шоссе. И переход на следующий этап.

Далее будет произведен ремонт следующих пересечений:

• М4.
• Липецкая улица.

Планируется закончить все работы согласно проектной документации в срок до 2020 года

Это очень важно для города, области и страны, поэтому работники и подрядчики прикладывают все силы для качественного и скорейшего окончания работ. За качеством и соблюдением всех правил и норм реконструкции наблюдает Градостроительный комитет и мэр города Москвы Собянин, который очень ответственно относится к своей работе и привык контролировать такие важные процессы самостоятельно

Разрешение на реконструкцию

После того как проектная документация разработана, утверждена и прошла экспертизу, необходимо получить разрешение <*> на реконструкцию. Его выдает инспекция Госархстройнадзора России (а если в городе или районе такой инспекции нет, то орган архитектуры и градостроительства), который должен в течение трех недель рассмотреть документы, представленные заказчиком, и принять решение о выдаче разрешения или отказать в нем. Так прописано в п.13 Примерного положения о порядке выдачи разрешений на выполнение строительно-монтажных работ, которое приведено в Приложении к Приказу Минстроя России от 3 июня 1992 г. N 131 (далее — Приложение к Приказу Минстроя России N 131).

<*> Подробнее о том, как получить разрешение на выполнение строительно-монтажных работ, читайте в статье, опубликованной в Приложении N 1, 2004, с. 53.

В разрешении должны быть указаны: реквизиты заказчика (застройщика), которому выдается разрешение; адрес реконструируемого объекта; документы, удостоверяющие право заказчика (застройщика) на реконструкцию; номер и дата регистрации заключения органа государственной экспертизы и утвержденной проектной документации; срок действия разрешения на реконструкцию.

Срок действия разрешения на реконструкцию устанавливает инспекция Госархстройнадзора России (или орган архитектуры и градостроительства). После того как он истечет, заказчик может подать заявление с просьбой продлить срок действия разрешения. Но сделать это нужно в течение недели после того, как срок действия разрешения закончится. Об этом сказано в п.5 Приложения к Приказу Минстроя России N 131.

В то же время действие разрешения на реконструкцию может быть приостановлено или досрочно прекращено. Причины? Нарушение требований законодательства, несоответствие выполняемых работ утвержденной проектной документации, угроза безопасности территории, на которой ведутся работы, или населения. В этом случае действие разрешения приостанавливается на срок, необходимый для устранения всех нарушений, но не более чем на три месяца, которые все равно засчитываются в общий срок действия разрешения. Если же нарушения нельзя устранить, то суд или соответствующий муниципальный орган принимает решение о том, чтобы досрочно прекратить действие разрешения на реконструкцию. И тогда вновь возобновить работы можно будет лишь после того, как заказчик получит новое разрешение на реконструкцию объекта.

Разрешение на строительство является основанием для выдачи подрядчику (генподрядчику) ордеров на выполнение работ, предусмотренных в проекте на реконструкцию. Отметим, что копию разрешения на реконструкцию и ордер на выполнение работ подрядчик должен представить по требованию уполномоченных должностных лиц органов государственного контроля или соответствующего органа местного самоуправления.

Post navigation

Здесь можно найти акты, освещающие тему предназначения площадей, в частности, для строительства. Если земля, на которой возведен объект, для этого не подходит, потребуется предварительно перевести ее в другую категорию. Это получается далеко не всегда, что также может выступить препятствием на пути легализации постройки.

Правовой акт, описывающий особенности и основные моменты процедуры вступил в силу в 2016 году. Закон «Об узаконивании самовольных строений» под № 258-ФЗ поясняет порядок строительства и раскрывает суть методов легализации незаконных построек. Правовой акт описывает основные моменты процесса.

Документальное оформление реконструкции

В соответствии с нормативно-правовыми документами, перед тем, как начать реконструкцию жилого дома, необходимо составить и подать заявление в органы местного самоуправления. Оно служит неким уведомлением о намерении произвести реконструкцию.

Вместе с заявлением заявитель прикладывает следующие ксерокопии документов.

1. План строительства на его земельном участке застройщиком и его разрешение на проведение работ.
2. Подробный отчет по предполагаемой реконструкции, а именно, что будет меняться.
3. Письменное подтверждение того, что все заинтересованные лица не против данных изменений.
4. Ксерокопии документов, которые подтверждают его права на данное домовладение.

Весь пакет документов может быть предоставлен при личном посещении организации или отправлен по средствам электронной почты. Эти документы органы власти рассматривают в 30-ти дневный срок, после чего заявитель получает ответ о разрешении на его действия или отказ.

Если владелец дома получил
разрешение на проведение реконструкции своего домовладения, то можно приступать
к ее началу. После того, как весь процесс по реконструкции будет закончен,
владелец оповещает соответствующую организацию об их завершении.

Также посылается уведомление с комплектом документов. В него входит: технический план домовладения уже с новыми изменениями, квитанция об оплате пошлины на регистрацию права собственности.

После того, как организация уведомлена, ее сотрудники формируют уведомление в Росреестр о внесении изменений в кадастровый учет и регистрацию права собственности на домовладение.

Если предполагается
произвести замену перекрытий, состоящих из деревянных материалов на
железобетонные, то осуществлять процедуру согласования не требуется.

Замена несущих перегородок в доме не может быть разрешена. Но если владельцу дома хочется освободить пространство или объединить его, то возможен вариант установки в части несущей стены колонн или столбов.

Виды и перечень работ

Виды реконструкции для промышленных зданий представлены двумя типами: техническое перевооружение и преобразование. В первом происходит замена оборудования на более современное. При преобразовании меняется здание и оснащение. Могут возводиться пристройки, надстройки и т. д.

Что относится к реконструкции зданий и сооружений:

• Перепланировка и увеличение высоты помещения.
• Частичная разборка и замена конструкций.
• Усиление конструкций.
• Усиление фундамента. Упрочнение фундамента или грунта. Специалисты могут проводить термическую обработку, цементацию, устройство набивных свай, битумизацию и т. д.
• Пристройка здания.
• Надстройка здания.
• Улучшение фасада здания: оштукатуривание и окраска, утепление и окраска, добавление дверных и оконных проемов.
• Капитальное строительство.
• Замена инженерных коммуникаций.
• Реорганизация объекта.
• Проведение кровельных работ и при необходимости создание мансарды. Замена гидроизоляционного материала, дополнительное утепление либо полная замена утеплителя. Кроме этого, может быть устроен дополнительный уклон крыши или усиление. В качестве кровельного материала обычно используется рулонный материал или металлические профилированные листы.

В зависимости от состояния здания проводится обследование и принимается решение по типу реконструкции, утверждается перечень работ.

Есть два вида реконструкции: полная (комплексная) и малая (частичная).

Полная

Комплексная реконструкция повышает капитальность здания, увеличивает жилую и полезную площадь, а также улучшает благоустройство не только сооружения, но и территорий.

Малая

Предусматривает перепланировку внутри помещений без основательной перекладки стен и замены перекрытия. Для тех зданий, которые имеют маленький физический износ, может подойти такой вид реконструкции.

Причины реконструкции

Под реконструкцией старого деревянного дома могут подразумевать его полную или частичную перестройку ввиду процессов гниения древесины. Поэтому реконструкция деревянного дома обычно начинается с замены нижних венцов бревен и гидроизоляции всего дома.

Для глинобитных домов актуальной стала замена перекрытий, улучшение теплосберегающих показателей. А в целях создания дополнительных или новых жилых помещений, достраивают мансарду, делают пристройки в кирпичных конструкциях.

Кроме решения практичных задач, восстановление или замена отдельных несущих конструкций, улучшение экономических показателей, количества и площади квартир в доме, необходимость реконструкции может детерминировать и функциональным износом здания. Жилищный комфорт при повышении финансового благосостояния также нуждается в апгрейде. Это может стать бассейн в доме, фитнес-зал, дополнительный гараж. А также инженерные системы с частичной заменой строительных конструкций нуждаются в модернизации каждые 20-30 лет.

В чем разница между перепланировкой и реконструкцией

Перепланировка и реконструкция имеют следующие отличия:

Главное отличие состоит в том, что:

• при перепланировке фасад здания не меняется;
• при реконструкции может быть увеличена площадь помещения, что происходит за счет расширения внешних границ и изменения параметров, могут затрагиваться несущие конструкции здания.

Жилого помещения

В соответствии с законодательством перепланировка может производиться только после согласования с уполномоченными органами.

После окончания работ изменения подтверждаются актом приемочной комиссии.

Нежилого

На нежилые помещения понятие самовольная перепланировка не распространяется, по этой причине все производимые в них изменения будут считаться реконструкцией.

Особенность реконструкции нежилых помещений заключается в изменении общей площади (чаще всего в сторону ее увеличения). А также в затрагивании несущих конструкций при выполнении строительно-ремонтных работ.

Переустройство регулируется ст. 25 ЖК РФ, где перечислены работы, относящиеся к этому понятию:

• монтаж и замена электрического или санитарно-технического оборудования;
• перенос, монтаж, ремонт инженерных сетей.

Как узаконить реконструкцию частного дома в 2021 году?

После уплаты штрафа требуется узаконить реконструкцию. Делается это в таком порядке:

1. Составить уведомление о планировании внесения изменений в конструкцию дома.
2. Направить документ в территориальную администрацию. Это можно сделать через МФЦ. При себе стоит иметь паспорт, свидетельства о собственности на дом и земельный надел.
3. Получить разрешение.
4. Найти кадастрового инженера и заказать у него проведение исследования дома с целью составления нового технического плана.
5. Получить техпаспорт.
6. Обратиться в местную администрацию с уведомлением о завершении работ.
7. Посетить Росреестр и подать заявление на регистрацию проведенных изменений. Сделать это можно также через МФЦ.

Процедура не является бесплатной. За регистрацию изменений придется заплатить 350 рублей. Также платным является технический план. Его составление у инженера может стоить до 20000 рублей.

Таким образом, реконструкция предполагает расширение дома, создание надстроек, новых этажей. Она требует согласования с местными властями. Делать это нужно до начала работ. Иначе придется платить штраф или возвращать все обратно. Самовольная реконструкция не даст возможности выполнять сделки с частным домом.

Смысл реконструкции по официальной терминологии

Во избежание разночтений понятие процедуры установлено в 14 пункте I-й статьи Градостроительного Кодекса РФ (ГСК РФ). Начальный параграф документа разъясняет основные термины, использующиеся в нормативно-законодательном акте.

К этапу реконструкции относят перестройку или восстановление несущей системы. Данная формулировка исключает рассмотрение линейных объектов как отдельного вида сооружений.

Выражая своими словами, реконструкция объекта капитального строительства – это процесс внесения существенных концептуальных и структурных корректировок в строение жилого назначения.

Типы реконструкций, выделяемых законодательством

Совместно с общим толкованием восстановления здания в Кодексе дано детальное описание других видов мероприятий. В таблице представлены понятия законодательно зафиксированных видов процедуры.

Разработка проекта для реконструкции исторических зданий

На этапе проектных работ для исторического объекта определяют перечень ограничений — требований к сохранению или реставрации тех или иных элементов здания, использованию определенных материалов и технологий и т.п. В большинстве случаев такие требования распространяются только на фасад, реже — на фасад и кровлю

При сохранении исторического наследия важно оставить неизменным внешний вид здания. При этом сохранность строительных конструкций чаще всего не имеет значения

Охранные требования могут распространяться на элементы интерьеров — оформление холлов, галерей, лестниц, внутренних помещений здания.

Проектная документация при реконструкции исторических объектов обязательно проходит согласование. Перечень инстанций, которые должны одобрить реконструкцию, зависит от местного законодательства. В него обязательно входят органы КГИОП (Комитет по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры). Проектирование выполняется на основе архитектурного заказа, колерного бланка и других документов и требований, ранее оформленных такими инстанциями.

До начала проектирования обязательно выполняются следующие исследования:

• оценка состояния грунта под объектом и на прилегающей к нему территории;
• исследование фундамента, оценка его несущей способности, степени износа;
• обследование несущих конструкций (оценивается их способность выдерживать нагрузку, которая будет приходиться на них после реконструкции здания);
• оценка прилегающей территории, возможности ее использования для расширения площади здания, организации автомобильной парковки, улучшения подъездных путей и пр.

Если реконструкция предполагает слишком большое увеличение нагрузок на грунт, фундамент, несущие конструкции, отдельно разрабатывается проектная документация по их укреплению, реконструкции или замене так, чтобы получить требуемые прочностные характеристики.

При формировании проектной документации описываются изменения, которые будут вноситься в конструкцию, планировку здания, порядок прокладки новых коммуникаций, внутренней отделки, организации территории рядом с объектом и т.п. Каждый такой проект сотрудниками компании «Олимпия» (г. Москва) разрабатывается индивидуально — с учетом особенностей объекта и требований к его характеристикам после реконструкции.